Війна, що триває, та наплив іноземних інвесторів спричинили значне падіння цін на нерухомість в Україні. Загальновідомим є те, що під час конфлікту можна заробити значні статки, і це спостереження справедливо для сучасного українського ринку нерухомості. Нині країна переживає серйозну кризу та нестабільну ситуацію, що породжує хвилювання та невпевненість у майбутньому. Незважаючи на складні обставини та економічні проблеми, з якими ми зараз стикаємося, в тому числі на ринку нерухомості, розглядати можливість придбання нерухомості в Україні справді можливо.
Зараз, якщо ви проїдетеся Києвом, то побачите сплеск будівельних робіт, зводяться численні багатоповерхівки, таунхауси та односімейні будинки. Незважаючи на триваючу війну з Росією, будівельна галузь у Києві процвітає, оскільки очікує притоку людей із зруйнованих міст і передмість, таких як Харків, Маріуполь, Херсон тощо. Крім того, після завершення війни Київ відчує значний приплив іноземних компаній та їхніх співробітників, створюючи попит на житло та офісні приміщення. Хоча звичайній людині це може здатися незвичайним, насправді це вдалий час для вигідних інвестицій у нерухомість у нашій країні. Примітно, що поточний ринок характеризується мінімальною активністю продажів, оскільки всі чекають закінчення війни, а можливості банківського фінансування обмежені. Як наслідок, потенційні інвестори з доступною готівкою мають значну перевагу в переговорах.
Іншими словами, зараз ціни на нерухомість знаходяться на найнижчому рівні, і Україна, безсумнівно, скоро припинить цей конфлікт. Це ідеальний час для інвестицій в нерухомість в Україні.
Тенденції ринку нерухомості
Протягом 2021 року в Україні спостерігалося значне зростання обсягів будівництва, демонструючи стабільну тенденцію. Порівняно з 2020 роком індекс будівельної продукції зріс на 105,1%, що сприяло будівництву в 13 регіонах країни.
На первинному ринку ціни на житлову нерухомість у 2021 році зросли на 25-30%. Помітно подорожчали найдорожчі квартири в новобудовах Києва. На початку року орієнтовна ціна квадратного метра становила 28 тис. грн, а до кінця року зросла до 35 тис. грн. Однак, незважаючи на постійні повідомлення про небезпеку з боку Росії, на первинному ринку спостерігався різкий спад попиту. Експерти пояснюють це подорожчанням будівництва. Дивно, але навіть в умовах зниження попиту ціни продовжували зростати з подальшим зростанням від 1,3% до 10% на початку 2022 року.
На жаль, початок повномасштабного військового вторгнення Російської Федерації у березні 2022 року призвело до зупинки нових будівельних проектів та продажу нерухомості. Забудовники повідомили інвесторів про тимчасове припинення прийому платежів за купівлю квартир. Поки штрафи скасували, будівництво повністю зупинилося.
Через непрацюючий з початку війни Державний реєстр прав на нерухоме майно ріелтори не змогли оформити операції купівлі-продажу. Покупців застерегли від пошуку юридичних лазівок, таких як купівля через заповіти, оскільки ці угоди не матимуть юридичної сили.
До травня частковий доступ до реєстрів було відновлено, за винятком регіонів, де тривали бойові дії. Уряд запровадив спеціальні вказівки для нотаріусів і ввів необхідні обмеження під час воєнного стану. Відтоді офіційно реєструвалися лише окремі операції купівлі-продажу.
Варіанти інвестицій
З настанням весни будівельні компанії в Україні відновили роботу, і до травня більше половини об’єктів, які були активними на 24 лютого, повернулися в експлуатацію. Ринок швидко відреагував значним зростанням цін, оскільки будівництво поступово набирало обертів. У травні середні ціни на житлові комплекси в Києві досягли 52 272 грн за квадратний метр, що на 16,2% більше з початку року. Однак до червня ціни вже впали до 46 905 грн, що на 4,2% більше, ніж у січні.
Для іноземних інвесторів, які шукають прибуткові проекти, існують два життєздатні варіанти. Перший варіант - придбання квартири для оренди, як для проживання, так і для офісу. Другий варіант передбачає придбання окремих будівель і земельної ділянки, які можна відремонтувати та перепродати, широко відомих як «перевернуті будинки». У зв’язку з цим розпродажі на вимушені терміни часто пропонують особливо вигідні можливості.
Інвестиції в квартири в Києві є відмінним вибором для інвесторів середнього розміру, яким бракує коштів для придбання нерухомості в таких містах, як Лондон або Нью-Йорк. Крім того, витрати на утримання нерухомості в Києві, включно з податками та оплатою квартир, порівняно низькі. Кмітливі інвестори можуть скористатися цим, здавши квартиру в оренду та продавши її пізніше, коли її вартість підвищиться. Отже, як іноземному інвестору зорієнтуватися в процесі купівлі квартири в Києві?
Багато інвесторів орієнтуються на старі квартири в центрі Києва через непомірно високі ціни на новобудови в престижних районах. Однак, маючи справу зі старими об’єктами, дуже важливо провести ретельний огляд. Ці квартири, з ремонтом чи ні, можуть мати юридичні та практичні проблеми, такі як обтяження прав власності, незареєстроване будівництво, проблеми з грибком (особливо в душових), негерметичні труби (каналізаційні, водопровідні, газові) тощо. Бажано залучати досвідчених юристів, надійних майнових інспекторів або досвідчених майстрів для оцінки та вирішення будь-яких потенційних проблем.
Що стосується інвестиційних можливостей, то найкращим вибором вважається об’єкт комфорту та бізнес-класу, зокрема квартири площею до 60 квадратних метрів. Покупці готові платити за якісне житло, додаткові зручності та послуги в житлових комплексах. Ці фактори задовольняють різні людські потреби, включаючи їжу, розваги, покупки, навчання, освіту тощо.
Враховуючи високий попит на ринку оренди, багато людей, які купують квартири як актив, що приносить дохід, віддають перевагу проектам, які поєднують аспекти дому, роботи та відпочинку. Це істотно підвищує вартість оренди нерухомості. Крім того, зростає тенденція покупців, які бажають придбати квартири в новобудовах для негайного ремонту. Цього року також буде підвищений попит на послуги девелоперської обробки за додаткову плату.
Девелопери вже кілька років стратегічно відводять перші поверхи будівель під комерційну нерухомість, і ця тенденція продовжить поширюватися в 2023 році.
Ландшафт інвесторів переважно складатиметься з українців, які працюють в ІТ-секторі, які отримують дохід у доларах США. Крім того, досвідчені інвестори з понад 20-річним досвідом інвестування в первинну нерухомість продовжуватимуть брати участь у цьому ринку. Що стосується іноземних інвесторів, то китайські та ізраїльські інвестори виділяються в якості лідерів у цій галузі.
Очікувана прибутковість
Незважаючи на відносно низький попит, ціни на нерухомість в Україні продовжують стрімко зростати порівняно з довоєнним періодом. Цю висхідну тенденцію можна пояснити різними факторами, такими як збільшення витрат на логістику, нестача робочої сили, зростання цін на будівельні матеріали, коливання обмінного курсу та нове законодавство, яке накладає додаткові витрати на забудовників.
Згідно з даними Фонду держмайна, продажі нерухомості в Україні з 24 лютого 2021 року скоротилися в 4,6 раза, причому найбільшу частку склав продаж житла. Інвестори, які інвестували в будівництво житлового комплексу наприкінці 2021 року, ймовірно, отримають менший прибуток у 2023 році, ніж очікувалося. Початкові розрахунки базувалися на очікуваному зростанні ціни на 30-35% протягом усього циклу будівництва. Однак, навіть без урахування якості проекту, маржа прибутку не повинна перевищувати 20%. Крім того, на рівень прибутку впливають урядові ініціативи щодо надання права покупця інвесторам на первинному ринку. Це тягне за собою податковий тягар, особливо для інвесторів, які не тільки вклали кошти для захисту від знецінення, але також для професійних категорій інвесторів, таких як рантьє. У 2021 році на цю категорію інвесторів припадало приблизно 15-20% від загального обсягу продажів квартир забудовниками.
Наразі ринок первинного житла залишається фокусом для більшості інвесторів, хоча інвестиційні пріоритети можуть дещо змістити доходність від інших сегментів. Одним з перспективних сегментів є службові квартири, які пропонують як розвиток, так і інвестиційний потенціал. До кінця 2021 року середньорічна прибутковість інвестицій у цьому сегменті становила 10-12%, забезпечуючи висококонкурентну прибутковість порівняно з первинним ринком житла. Крім того, цей прибуток може бути стабільним, на відміну від первинного ринку, де повернення інвестицій може знадобитися 7-20 років.
___________________________________________
З таким звітом виступив український маршал 27 червня 2023 року
Ukrainian Marshall – це команда досвідчених менеджерів з України та Заходу, яка допомагає у відбудові країни. Багато глав держав відвідують Україну з купою обіцянок, представлені кошти від міжнародних організацій, але для реалізації більшості проектів потрібні приватні ініціативи. Наша команда відвідує багато міст, розуміючи місцеві потреби та аналізуючи інвестиційні проекти у виробництві, логістиці, сільському господарстві, нерухомості, зеленій енергетиці, харчуванні, роздрібній торгівлі та багатьох інших галузях.
Ми допомагаємо знайти міжнародних інвесторів і надати цим інвесторам належну управлінську підтримку. Україна рухається до Європейського Союзу, на її шляху багато законодавчих змін, а корупції значно менше. Незважаючи на жахливу війну в деяких частинах країни, зараз ми бачимо слушний момент для того, щоб міжнародні інвестори прийшли в Україну. Важливо створювати нові робочі місця в Україні – тому ми допомагаємо українським виробникам знайти нових клієнтів, а міжнародним компаніям – осісти в Україні з дуже сприятливими економічними можливостями. Незабаром ми заснуємо власний Український інвестиційний фонд, де дрібні інвестори також матимуть можливість долучитися до майбутнього буму країни.
